reits基金购买详细流程（reits基金）

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1、国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金 什么是REITs基金?REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

2、通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。

3、 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。

4、在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。

5、在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

6、 REITs基金特点相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。

7、为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。

8、且资产负债率也控制在合理水平。

9、同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。

10、另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

11、 REITs的第二个特点是付息率较高。

12、REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。

13、 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。

14、我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。

15、而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。

16、由此股息对REITs的重要性显而易见。

17、 REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

18、 REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。

19、REITs的第五个特点是流动性非常好。

20、房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。

21、REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。

22、到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。

23、 REITs的第六个特点是公司治理好。

24、法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。

25、REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。

26、美国机构投资者服务机构 (Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient 简称CGQ)最高的一个行业。

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