北京雍景四季小区（北京雍景四季小区怎么样）

大家好,小宜来为大家讲解下。北京雍景四季小区（北京雍景四季小区怎么样）这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

我是在西城有两套房，小户型50-70，也不算好学区，想着孩子四年后上大学，想卖一套换一个改善型三居。

上班在西边，车公庄这边，房子也在这边，目前看西边6号线附近的，雍景四季，中海寰宇什么的石景山的，还有北边霍营紫金新干线之类的，请问板块和小区有没有推荐，预算800，900w左右，最好别超850，目前有贷款，十年内还得在西城上班，所以得考虑上班方便，通勤一个小时以内的。

另外和老公也没达成一致，老公想在京郊置办一个第二居所，大概200，300w以内的，但是综合考虑到上班远近还有升值，觉得京郊的短期也不太现实，没有闲钱也没时间去住，担心是如果不早考虑，西城学区房降价了，卖不上价，周围改善型远大新涨价，越来越改善不了，目前西城房大概13w左右，原来自己2015年卖掉丰台七里庄的大三居换了西城的学区，现在丰台大三居已经市值900w多了，买不回来了，因为卖了折腾了一部分贷款，约80w，学区房买小了，现在市值也就是个不到800w，添不了太多。

回答：

1.房子是用来住的，还是根据通勤自己选吧，我一般只能从投资角度分析。

2.京郊2/300万的，估计得很郊区了，自住为主呗，就别太注重升值什么的了。这价位的如果宜居，那多数相对偏远，没地铁的可能性大，租金也不高，就是自住合适。

3.2015年换西城学区房，不应该弱啊，换的什么小区啊？

4.我好像没什么能帮助的吧，只能简单说两句吧。西城两套房有些没必要，从学位角度说有一套就够；从自住角度讲两套都不太宜居，居住的性价比也低，因为有溢价的存在；从投资讲这两年入学高峰期，学区房受追捧，溢价也相对高，过两年进入低谷期说不太好，看到时候的供需和政策了。郊区这总价的房子多数以自住为主，其他的期望值别太高。至于其他的改善房还是先自己选吧，有保值什么的问题再问我。仅供参考而已。

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我现在在航天**工作，准备在周围买一个小两居，预算600-700，周边看了一圈，也有几个意向小区，但是现在父母和我的意见有些分歧。父母想买楼龄新一些，小区环境好一些的房子，所以首选石景山或者丰台的小区。我从保值增值的角度考虑，想在二院周围买学区房。目前考虑的小区有：海淀的玉海园，鲁谷的雍景四季和丰台的莲馨嘉园。

烦请您分析一下：1、我感觉石景山的房子不要保值，也不是很好租，您觉得有必要在石景山买房吗？2、今后我大概率会离开北京发展，小孩儿至少得等到初中才会送回北京读书，这种情况下还有必要买学区房吗？3、您看我考虑的这些小区有什么建议吗？主要是满足自住和增值保值需求。

回答：

1.  石景山的房子保值挺好的，一直是北京平均值，不吃亏不占便宜。只是因为行政区的规模小人口少，所以才显得低调，实际上没什么特殊的，保值率正常。如果不考虑学区溢价的话，那想雍景四季的保值性超过很多海淀四环内的同等商品房小区。这几句话说不清楚，总之石景山大部分小区保值不落后。

出租，分跟谁比吧，如果跟朝阳比肯定不如，跟海淀比的话应该是租金高点儿。是否好出租我不知道，问当地中介吧。

2.  初中回北京，一般不建议现在买学区房。这两年是北京有史以来的入学高峰期，溢价相对高，700万顶多买到500万居住体验的房子，那200万闲置这么多年，回来还未必能进入好学校，意义不大。

这看自己的判断，出生人口数字是明摆着的，过两年就是入学人口下降。北京的幼儿园从去年就不好招生了，过几年就轮到学校了，到时候是否会影响到学区房的溢价看情况了。政策也是自己判断，我认为是不太可能再鼓励炒作学区房了。

3.  如果是我就买雍景四季了，毕竟房子是用来住的。而学区房是买来上学的，既不上学又不住，租金还低，保值也有风险，那图什么呢？也就是图个心理感觉，图个名气，实际意义不是很大。一般来说被炒作出来的高溢价投资品，都是早进入的发大财，越往后的接盘人风险越大。现在是各种数字都明摆着，是否保值看自己的判断了。

4.  我能理解你们的分歧，父母是想图个稳妥，不奢望大富大贵。但年轻人都着急挣大钱，所以愿意承担风险。这无可厚非，我年轻时也这样儿。这就上网搜搜数据吧，然后做出风险和收益的判断，毕竟数字不骗人。仅供参考。

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章哥，禧瑞学府有投资价值嘛，未来升值能跟上大盘么？如果从投资升值的角度考虑，75平两居和95平三居相比怎么样？旁边的限竞与其的价差会不会随着时间被拉平？谢谢

回答：

1、禧瑞和禧悦学府，怎么叫随着时间被拉平？禧瑞学府是纯商品房，如果和一期限竞房的价格拉平了，那这商品房不就更没投资价值了吗，那还买个什么劲儿啊？这就相当于要买辆车，问这限量版的以后会不会跟减配版的一个价？那这到底是想听到什么答案啊？

常规说吧，既然是商品房，那就应该和政策房拉开价格差，拉的越大越好。否则就说明其品质不到位，配不上这个价格。

能否跟上大盘，参考下旁边的雍景天成和雍景四季吧，可以算是跟上了，但有点儿勉强。禧瑞学府现在7万，价格超过大盘10%，希望以后能跟上吧。

从投资角度讲，小两居肯定比小三居合适啊，无论是租金还是流动性都略强一些。自住选面积大的，纯投资就是小两居合适。

2、我一般是不建议纯投资买新房，更不建议买限竞房，包括这种产品性质混杂的项目。更大的可能是高端的被拉低，而低端的被升级的先例很少。就像商品房配建两限房、廉租房的，无论是否共享公共空间，也多少影响商品房的价格，甚至买了一堆麻烦的有的是。

很多人觉得不理解，总问难道监管者不知道会造成这种麻烦吗？人家当然知道，学而优则仕，能当上官的都是人精儿。有可能一时糊涂，但不可能好几年都视而不见这些给业主们造成的麻烦。

但是这就是人家的目的，就是压制房价。谁都知道商品价格是供需关系决定的，所以压低商品价格一般两种办法：增加供给或压制需求。但是，其实还有第三种方法，稍微的损了点儿，也就是降低品质，而且是在你买到手之后降低品质，这样就不好炒出高价了。

像配建了保障房的小区，入驻前都好着呢，开发商会用各种手段来掩饰。所有纠纷都发生在入驻之后，反正业主们早就交完钱了，还敢退房吗？退房也是一堆的麻烦，不退房同样是麻烦，反正房价是不好涨上去的。政府和开发商都皆大欢喜，一个得到了政绩一个得到了利润，至于买了这种小区的业主们，自求多福吧。

3、总之吧，北京近几年的新房都不太适合纯投资，就是自住型为主。为了改善应该买，毕竟房子是用来住的。但在其他方面别期望值太高，这新房溢价，也就是开发商的利润，不太容易被市场接受，得看行情的心情了。所以就别纠结什么升值了，谁也说不好，为了自住改善就应该买，房住不炒。仅供参考。

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