储殷百科（储殷：银保监会回应“停贷”事件）

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　　在头条热榜看#银保监会回应停贷事件：高度重视#商品房预售制度是从香港借鉴而来，最早提出来的是霍英东。为加快商品房销售，霍英东设想出“分期付款”模式。主要内容是第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十，逐期推进，就这样直到第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。这就是卖楼花的来由。

　　好处是：

　　“卖楼花”让当时的开发商在动工之前就获得一笔定金，从而加快资金周转速度，而购房者也因此减轻资金压力，促进房地产快速发展。

　　坏处是：

　　巨额资金提前交付，一旦监管缺位，会带来巨大风险甚至引发市场信心崩溃。

　　内地的卖楼花，更加宽松，可以让开发商提前两年锁以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金。从某种意义而言，是拿别人的钱来挣钱。但这一切是建立在两个前提上：

　　其一房地产开发商融资没有问题，不会出现资金链断裂。

　　其二预售资金得到有效监管。

　　银监部门近几年对第一的条件进行了极强的监管，让房地产开发商的融资环境非常严厉，从而加剧了资金链的紧张，让挪用的动机更加强烈，可对于第二点的监管却相对宽松，从而造成了一些楼盘挪用资金现象严重。

　　说白了，监督第一点有效防范了银行被房地产绑架，降低了风险，但第二点相对缺位，却让风险被转嫁到业主身上。

　　香港虽然也卖楼花，但在出现烂尾现象后，港府多次修订预售楼花同意制度，开发商申请预售，除了确保支付土地费用外，还要保证有足够资金完工。必须有银行或财务公司担保一旦出现问题会垫付建筑费用。银行监管力度极严，所以在2003年以后没有烂尾的消息。而我们一些开发商的烂尾问题，以前主要靠开发商之间的相互收购和宽松的融资来解决，而且因为房地产价格不断，各方信心很足，所以出现了问题也好解决。

　　现在市场信心、融资环境、资金链都出了问题，风险开始突出，监管的一紧一松，最终让风险向业主端流动。这就是问题的原因。

　　所以稳定市场预期、宽松信贷而非收紧，解决房地产开发商的生存问题，落实银行责任、强化账户监管保证业主利益，就必须同时落实。

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